O que são fundos imobiliários?

Você sabe o que são os fundos imobiliários? Com tantas pessoas entrando no mercado e tendo bons lucros, você tem que saber tudo sobre o tema para analisar se ele faz parte do seu perfil de investidor.

calculadora e homem operando notebook

Imagine que você vê um prédio muito bem localizado, em uma área com alta demanda por locação e com inquilinos batendo à porta para alugar. Este prédio está anunciado para vender pelo preço de R$ 10 milhões de reais e você, como bom investidor, gostaria de comprar porque um dos inquilinos garante a locação daquele imóvel por 10 anos. Mas existe um problema, você não tem os R$ 10 milhões de reais. É para isso que existem os fundos imobiliários.

Um fundo imobiliário, identificando esta oportunidade de investimento, buscará investidores no mercado que comprarão cotas do fundo e integralizarão o patrimônio de R$ 10 milhões requeridos para comprar aquele imóvel. Após a compra, o fundo será responsável pela gestão daquele imóvel, pela celebração do contrato de aluguel com o inquilino interessado, pelas despesas com manutenção, taxas e impostos etc. e, ao final, após receber o pagamento dos aluguéis, transferirá os valores, após a dedução das despesas que teve, aos seus investidores por meio de dividendos.

Para entender o que é um fundo imobiliário, primeiro você precisa saber como funciona um fundo mútuo. Simplificando, um fundo mútuo é uma coleção única de vários investimentos diferentes.

Um fundo imobiliário funciona de maneira semelhante, exceto que só investe em imóveis (direta ou indiretamente). Um fundo imobiliário pode possuir propriedades comerciais individuais, por exemplo, ou investir em um conjunto de propriedades (pense em shopping centers e hotéis). Um fundo imobiliário também pode investir em fundos de investimento imobiliário, ou REITs.

Os fundos imobiliários podem ser abertos ou fechados. Um fundo aberto permite que você entre ou saia do fundo enquanto ele permanecer ativo. Um fundo fechado normalmente tem um ponto de entrada e um ponto de saída; você tem que investir dentro de uma determinada janela e, uma vez investido, não pode deixar o fundo até que ele percorra seu ciclo de vida natural.

Existem três tipos de fundos imobiliários:

homem operando tablet sobre gráfico de ações
  • Os fundos negociados em bolsa de imóveis possuem as ações de empresas imobiliárias e REITs. Como outros ETFs, esses são negociados como ações nas principais bolsas.
  • Os fundos mútuos imobiliários podem ser abertos ou fechados e administrados ativa ou passivamente.
  • Os fundos de investimento imobiliário privados são fundos geridos profissionalmente que investem diretamente em propriedades imobiliárias. Eles estão disponíveis apenas para investidores credenciados de alto patrimônio líquido e, normalmente, exigem um grande investimento mínimo.

Os fundos imobiliários investem principalmente em REITs e empresas operacionais imobiliárias; no entanto, alguns fundos imobiliários investem diretamente em propriedades. 

Os fundos imobiliários ganham valor principalmente por meio da valorização e geralmente não fornecem renda de curto prazo aos investidores da mesma forma que os REITs. 

Ainda assim, os fundos imobiliários podem oferecer uma seleção (e diversificação) de ativos muito mais ampla do que a compra de FIIs individuais.

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

homem entregando contrato

Os investimentos imobiliários em geral são considerados adições sólidas a qualquer portfólio. Mas os fundos imobiliários oferecem várias vantagens exclusivas. Aqui estão algumas das principais razões para considerar fundos imobiliários em vez de REITs ou propriedade direta de propriedade para locação.

  • Diversificação:  ações e títulos podem ser as escolhas óbvias para um portfólio, mas o mercado imobiliário adiciona uma nova dimensão de diversificação. 
  • Hedge de volatilidade: quando o mercado de ações se torna volátil, os fundos imobiliários podem atuar como um estabilizador em seu portfólio. Como o desempenho e os retornos imobiliários não são necessariamente ditados pela direção do movimento dos preços das ações, os fundos imobiliários podem continuar a ter um bom desempenho mesmo quando as ações caem.
  • Proteção de inflação: ainflação e o aumento dos preços dos bens de consumo podem ser problemáticos para os investidores, uma vez que os preços das ações podem cair. Mas se a demanda por imóveis permanecer alta durante os períodos inflacionários – e os consumidores não estiverem em posição de comprar – os investidores imobiliários podem se beneficiar com o aumento dos aluguéis.
  • Gestão profissional:  Quer um fundo imobiliário seja gerido ativa ou passivamente, há um gestor de fundos nos bastidores que orienta a estratégia de investimento para você.
  • Sem deveres do locador:  possuir um imóvel alugado pode ser uma dor de cabeça se você tiver que perseguir o aluguel, sem mencionar que precisa manter a manutenção necessária. Por outro lado, possuir um fundo imobiliário não traz nenhum desses fatores de estresse.
  • Custos baixos:  o custo principal de seu investimento em um fundo imobiliário é o índice de despesas. Alguns dos principais fundos imobiliários têm taxas de despesas baixas, permitindo que você retenha mais de seus retornos. 
  • Desempenho: Os fundos imobiliários oferecem retornos estáveis ​​aos investidores que podem igualar ou até mesmo superar o que você obteria com outros investimentos imobiliários ou fundos mútuos. 

Há ainda fundos imobiliários de áreas específicas, por exemplo, fundos especializados em shoppings, fundos especializados em lajes corporativas, fundos especializados em logística, sendo possível ao investidor concentrar seus investimentos ou diversificá-los de acordo com sua percepção do mercado.

Conclusão

Os fundos podem ser boas opções de investimento para quem busca rentabilidade mensal. Assim como todo setor, o setor imobiliário tem alguns riscos, mas historicamente ele tem um histórico de desempenho muito forte e sempre passa por suas dificuldades e crises.

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